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易宪容:难道住房投资者就不担心深度套牢吗?

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发表于 2017-4-13 13:02:41 | 显示全部楼层 |阅读模式

难道住房投资者就不担心深度套牢吗?

易宪容

对于当前涌入房地产市场的投资者,如果其购买的住房获得产权证后两年内禁止交易,可能会面对极大的风险。因为,在两年内中国房地产市场会发生什么,连天皇老子都不知道,更不用说我们一般凡人了!

可以看到,今年两会之后,不少城市的房地产调控一直在加码。但是,市场也看到,政府越是调控,不少城市的房地产市场价格越是上涨。前三个月房地产的数据很快就会公布,可能预计,尽管这些所公布的数据同样会玩文字游戏,即各城市房价涨幅降低,比如说什么房价环比涨幅下降零点一,但无论是一手房还是二手房,其价格普遍上涨仍然是一种趋势。只要房价还是在上涨,那么这个以投资为主导的房地产的投资者还是会涌入市场,只不过涌入不同城市的房地产市场而已。

当住房的价格还在上涨,而且整个市场预期不少城市的房价还会上涨时,那么房地产开发商就会加大对房地产市场开发投资,保证住房的新开工面积增长,多数城市的住房销售仍然处于火爆之中。因为,各地的住房投资者还会涌入还没有开始调控一些城市的房地产市场。但是,住房投资者注意到了没有,只要哪个城市的房地产市场开始火爆,这个城市的调控就可能开始,无论是这个城市的调控是饥饿营销还是真实的调控,基本上都是如此。因为,从表面文章来说,没有哪一个城市的地方政府官员敢与中央的“房子是用来住的,而不是用来炒作的”这个基本原则相对抗的。

对于40多个城市所出台的房地产调控政策,基本的目的及方式就是用行政性方式来让本地的房价再也不能上涨,但也不希望已经上涨的房价下跌。在政府的心目中,通过种各样的行政性调控方式正好是达到其目的的最好工具。对政府这个意图,市场及住房投资者看得一清二楚。正因为这样,不少住房投资者及潜在的住房投资者,都在计划购买一套又一套的住房,住房购买也从一个城市买到另外一个城市。因为,这些住房投资者认为,从以往的十几年来房地产调控经验来看,任何时候政府的房地产市场调控都是进入市场最好的良机。因为,只要熬过此轮调控期,又是下一轮房价暴涨的开始。特别是为了GDP增长,政府比投资者对房地产调控时间太长更没有耐心。

当前市场及住房投资者也可以看到,这轮一些城市的房地产调控,行政性的调控无所不用其极,政府凡是能够想到的行政性调控手段都会使出来。比如限购限贷、整顿房地产中介市场、在一定时间内禁止住房交易、把首付比例提得很高、把社会保障缴交年限拉长等。所以,对于这些五花八门的行政性房地产调控政策,媒体渲染为是史上最严厉的。就像以往所渲染后一样。但是无论以往房地产调控是如何最严厉政策,中国住房投资者每一次都能够逢凶化吉,都能够赢得最后的投资胜利。

不过,从这些行政性的房地产调控政策的招式来看,有些房地产调控政策看上去很紧很严厉,比如把二套住房首付比例上调80%、认房又认贷、禁止用信贷购买第三套住房等,但由于这些房地产政策的行政性,只要房地产市场形势预示着大变化或房价下跌,地方政府随时都可能取消,地方政府随着都可推出房地产的救市政策。

不过,住房投资者有一点看到没有,就是许多城市所规定的从现在开始所购买的住房在获得产权证之后两年才可以交易。这估计对住房投资者是十分重要的一招。地方政府祭出这招目的,表面上是遏制房地产投机炒作,打击住房的短期投机炒作,但最为核心的是稳定房价。即购买之后不允许交易,实际上是希望这些住房投资者购买的住房,其价格稳定在所购买时的水平。即当出现房价下跌和市场出现大的风险时,由于在一定时间内不可交易,在这个时间内,这些住房投资者也无法通过降低价格的方式脱手的。由此来防止房地产市场的价格突然间暴跌。

但是住房购买后在一定时间内不准交易,实际上把住房市场风险转移到当前购买住房的投资者身上。比如说,住房投资者购买的住房在两年内不可交易。那么未来两年房地产市场会发生什么变化是相当不确定的。这种不确实性表现为以下几个方面:一是表现为目前不少城市的房地产市场价格推得极高,泡沫巨大,这个泡沫是否会破灭是相当不确定的。如果房地产泡沫两年内破灭,那么当前购买住房的投资者面对着极大风险,到时想跌价卖出也无可能。二是未来中国房地产市场重新定位十分明确,房子是住的,不是用来炒作的。这也意味着未来中国房地产市场由会投资炒作为主导市场向消费为主导市场转型。如果是这样,一系列新的房地产政策将会逐渐出台。而这些新出台的房地产政策肯定对住房投资者是不利的。在这种情况下,如果引发房价向下调整,不少投资者即使愿意跌价出售也是无法脱手,唯一的就是深度套牢。三是近十年来国内房地产市场价格暴涨及投机炒作过度基本上都与宽松政策有关。但是在未来两年,美国货币政策回归常态及逐渐地收紧也是必然。如果美国货币政策,中国央行的货币政策也会顺势而为。只要央行货币政策收紧、利率上升,中国的房地产市场同样会出现周期性调整。在这种情况下,当前涌入市场投资者不仅接到最后一棒,而且接了这一棒后不可交易而严重套牢。

所以,对于当前涌入房地产市场的投资者,如果其购买的住房获得产权证后两年内禁止交易,可能会面对极大的风险。因为,在两年内中国房地产市场会发生什么,连天皇老子都不知道,更不用说我们一般凡人了!

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