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王健林潘石屹急甩物业 房地产业真要变天了?

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发表于 2017-7-17 14:16:19 | 显示全部楼层 |阅读模式

王健林潘石屹急甩物业 房地产真要变天了?

  平说财经张平

2017年7月10日上午,万达集团将旗下的13个文旅项目91%的股权和万达的76个酒店项目转手卖给了孙宏斌的融创中国,共收资金631.7亿元。其中,13个文旅项目91%的股权作价295.75亿元,76个万达酒店作价335.95亿元。

与此同时,SOHO中国也在不断卖地。旗下光华路SOHO、凌空SOHO纷纷被卖出,董事长潘石屹说:“只有上海外滩SOHO和望京SOHO,是永远不能够销售的。”而华人地产大亨李嘉诚近年也频频抛售名下资产。长实地产曾以200亿元的价格转手上海浦东世纪汇综合体。

对此,许多人都会觉得奇怪,这三位地产业的大佬好端端的捧着地产“印钞机”,为啥还要卖了呢?在一些人看来,历次房地产调控都是“无疾而终”,这次调控也将会是空调,地产大佬们大手笔抛售名下物业有些“操之过急”。不如耐心等待房地产调控松绑那一天。

事实上,历次房地产调控失效的主要原因是:一方面,土地财政对地方政府收入影响较大,地方政府严重依赖于土地财政。而历次在打击房地产过后,土地市场价格开始回落,地方政府也只能放松对房地产的调控。

另一方面,房地产业涉及到下游七八十个产业的兴衰,一旦房地产走下坡路,就会殃及其他产业,更会影响当地GDP的增速。为了不让GDP增速过快回落,地方政府通常也不太愿意对房地产狠下重手。

不过,笔者认为,中国经济增长虽然还不能离开房地产的支撑,但随着互联网、高端制造业、消费电子等新兴行业对经济增长的作用越来越明显,房地产的地位已大不如前。而地产大佬们长期与各级政府打交道,商业嗅觉敏感,他们肯定早已感受到“变天”征兆。那么,王健林和潘石屹为啥要大规模抛售物业呢?

首先,商业地产的白银时代已经到来。过去无论是王健林、潘石屹,还是李嘉诚都在商业地产上发家致富。但是他们这几年发现商业地产已经从黄金期转向白银时代。拿万达来说,不仅是万达商城的店铺空置率畸高,而且万达商城的投资回报率也下滑的很厉害。针对这些“食之无味,弃之可惜”的地产物业,王健林自然心有不甘,只能将名下微利甚至不赚钱的项目出售。

再者,政府要民间控制杠杆率,王健林和潘石屹必会积极响应。虽然,万达地产和SOHO中国的负债率与同行相比都不算高,但是两位大佬在大规模出售名下物业后均表示,将企业向轻资产型转化。实际上,王健林和潘石屹都将不太赚钱的物业抛售之后,拿一部分资金去偿还即将到期的债务。如此可进一步降低负债率。同时,对王健林来说,此举也能促进万达地产早日上市。

从目前形势来看,监管者对地产商们的融资愈加趋严。监管单位已切断地产商主要融资来源,上海证交所提高地产商发债的门槛后,地产商就没有在上海证交所发债。2018年,地产行业还有279亿美元的债券到期,资金紧张由此可见一斑。为此,资金链比较紧张的地产企业提前甩卖旗下资产,也是为了应付即将到来的兑付危机。

最后,房地产企业转型时代已经开启。可以预见,未来房地产行业的集中度会越来越高,即便到了今天,中国房地产行业的集中度相比美国等发达国家,还是比较低的。而随着大量中小房地产企业要么被大型房企业兼并,要么因经营不善直接倒闭。只有不断做大做强的地产企业,将会开始考虑如何转型。

比如,房地产产业与文化、旅游、休闲、养老等行业的融合,也会衍生出不少投资机会。就在今年年初,王健林就在万达工作报告中,明确指出要加大旅游投资。而且,在互联网时代,随着人工智能、大数据、与计算等新兴行业的发展,未来房地产开发将更多的融入到智能家居、智能办公室等。

王健林、潘石屹、李嘉诚这三位国内房地产业的大佬,纷纷抛售旗下物业,这既说明了国内商业地产已经从暴利的黄金期变为白银阶段,商业地产的已经变天。也暗示了大佬们希望通过出售资产,降低债务规模,并对房企进行轻资产化运作。更关键的是,大型房地产企业开始转型,房地产业的大兼并、大选牌时代已经到来。
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